Kuasai IRR (Internal Rate of Return) + Kalkulator Canggihnya!
Internal Rate of Return (IRR) atau tingkat pengembalian internal itu salah satu teknik yang sering dipakai buat ngitung anggaran atau capital budgeting.
Beberapa teknik ngitung anggaran lainnya itu ada payback period, profitability index, sama net present value (NPV).
Pengertian Internal Rate of Return (IRR)
Cara ngitung IRR itu nyoba nyari tingkat pengembalian dari sebuah proyek, dasarnya dari sisa investasi awal di tiap periode, plus bunga majemuk tiap tahunnya.
IRR sebuah proyek itu tingkat diskonto yang bikin net present value (NPV) proyek itu jadi nol.
Nilai Internal Rate of Return (IRR) dari sebuah proyek dengan investasi awal 100 juta terus dapet arus kas masuk 130 juta di tahun depannya itu nilainya:
\(\frac{{130 \, \text{juta} - 100 \, \text{juta}}}{{100 \, \text{juta}}} = 30\%\)
Hitungannya kelihatan gampang ya, soalnya cuma ada biaya investasi di awal terus dapet arus kas masuk sekali aja di tahun depannya.
Masalahnya jadi lebih ribet kalau investasi awal itu diikutin sama arus kas masuk selama beberapa tahun ke depan.
Ngitung IRR dengan Arus Kas Masuk Bertahap
Lanjutin hitungan tadi, gimana kalau proyek itu ngeluarin biaya investasi di awal 100 juta, tapi diikutin arus kas masuk 65 juta selama dua tahun ke depan?
Walaupun total arus kas masuk yang diterima dari proyek itu masih sama, yaitu 130 juta, Internal Rate of Return (IRR)-nya bukan 30 persen lho, soalnya proyeknya jalan dua tahun, bukan setahun lagi.
Nah, jadi IRR-nya jadi 15 persen gitu (30 persen dibagi 2)?
Ini juga salah, soalnya di tahun pertama nilai investasi awalnya udah kebayar sebagian, jadi di tahun kedua, nilai outstanding-nya bukan 100 juta lagi.
Di tahun ke-1, arus kas masuk 65 juta itu bunga buat investasi tahun ke-1 sekaligus bayar sebagian modal awal yang 100 juta.
Di tahun ke-2, 65 juta itu bunga buat sisa investasi yang udah berkurang di tahun ke-1 sekaligus lunasin pengeluaran awal yang 100 juta.
Nentuin Internal Rate of Return (IRR) pada Investasi
Kayak yang udah disinggung di awal tulisan, Internal Rate of Return (IRR) itu tingkat diskonto (discount rate) yang kalau diterapin ke sebuah proyek bakal bikin NPV-nya jadi nol.
Anggap aja PempekRasa.id investasi di gerai baru dengan modal awal 100 juta. Proyeksi arus kas masuk dari tahun ke-1 sampai tahun ke-3 masing-masing itu 40 juta, 60 juta, sama 60 juta.
| Tahun ke- | Arus Kas Masuk |
|---|---|
| 0 | -100 juta |
| 1 | 40 juta |
| 2 | 60 juta |
| 3 | 60 juta |
Dari kasus PempekRasa.id itu, nilai IRR buat investasi di gerai baru itu nilai r di persamaan ini nih:
\( -100 \, \text{juta} + \frac{40 \, \text{juta}}{(1+r)^1} + \frac{60 \, \text{juta}}{(1+r)^2} + \frac{60 \, \text{juta}}{(1+r)^3} = 0 \)
Nyari nilai r itu nggak gampang lho, soalnya perlu nyoba-nyoba.
Sekarang, saya mau coba pakai tingkat diskonto 24 persen ya:
| Tahun | Arus Kas Masuk | PV Arus Kas Masuk |
|---|---|---|
| 0 | -100 juta | -100 juta |
| 1 | 40 juta / (1+0,24)1 | 32,25 juta |
| 2 | 60 juta / (1+0,24)2 | 39,02 juta |
| 3 | 60 juta / (1+0,24)3 | 31,46 juta |
| NPV | 2,75 juta |
Ini artinya, tingkat diskonto 24 persen itu belum bisa bikin nilai NPV proyek Pempek Rasa jadi nol.
Selanjutnya, kamu jadi tahu deh kalau nilai IRR itu harus di atas 24 persen biar NPV-nya jadi nol. Soalnya, makin tinggi tingkat diskontonya, makin rendah nilai sekarang (present value) dari tiap arus kas masuknya.
Jadi, berapa sih nilai Internal Rate of Return (IRR) yang pas?
Yang kamu tahu sekarang kan IRR itu harus di atas 24 persen, jadi anggap aja deh 26 persen:
| Tahun | Arus Kas Masuk | PV Arus Kas Masuk |
|---|---|---|
| 0 | -100 juta | -100 juta |
| 1 | 40 juta / (1+0,26)1 | 31,75 juta |
| 2 | 60 juta / (1+0,26)2 | 37,79 juta |
| 3 | 60 juta / (1+0,26)3 | 29,99 juta |
| NPV | (-470 ribu) |
Nah, kali ini nilai NPV-nya minus 470 ribu.
Artinya, tingkat diskonto yang bikin nilai NPV proyek PempekRasa.id ini jadi nol itu ada di tengah-tengah antara 24 dan 26 persen.
Sekarang, kita coba pakai tingkat diskonto 25 persen:
| Tahun | Arus Kas Masuk | PV Arus Kas Masuk |
|---|---|---|
| 0 | -100 juta | -100 juta |
| 1 | 40 juta / (1+0,25)1 | 32,00 juta |
| 2 | 60 juta / (1+0,25)2 | 38,40 juta |
| 3 | 60 juta / (1+0,25)3 | 30,72 juta |
| NPV | 1,12 juta |
Dengan tingkat diskonto 25 persen, nilai NPV dari proyek PempekRasa.id ini masih 1,12 juta, alias belum nyampe nol.
Kalau lihat skala investasinya, NPV minus 470 ribu itu nggak jauh beda lah ya sama nilai nol.
Ini artinya, kamu bisa nyimpulin kalau IRR buat proyek PempekRasa.id itu nilainya 26 persen.
Ngitung IRR Ribet? Coba Kalkulator Canggih Ini!
Setelah melihat proses 'coba-coba' yang panjang di atas, kamu pasti setuju kan kalau nyari nilai IRR yang presisi secara manual itu lumayan makan waktu dan bisa bikin pusing tujuh keliling? Bayangin kalau arus kasnya sampai puluhan tahun!
Untungnya, di era digital ini, kita bisa manfaatin kekuatan teknologi buat ngerjain itu semua secara instan. Di bawah ini, saya sudah siapin kalkulator IRR interaktif. Kamu tinggal masukin nilai investasi dan proyeksi arus kas masuknya, nanti aplikasi ini yang akan 'berpikir' dan nemuin IRR yang akurat buat kamu. Nggak cuma itu, kamu juga bisa lihat visualisasi grafiknya biar makin paham konsepnya. Yuk, kita coba langsung dengan kasus PempekRasa.id tadi atau pakai angkamu sendiri!
Hitung IRR Proyekmu
Penutup
Internal Rate of Return (IRR) itu tingkat diskonto yang bikin net present value (NPV) dari sebuah project jadi nol.
Ini juga bisa berarti, perusahaan pengennya nilai IRR itu lebih gede dari biaya modal rata-rata tertimbang atau weighted average cost of capital (WACC) buat nutupin biaya modalnya.
Kalau dipakai buat nilai layak atau nggaknya sebuah proyek, keputusannya ya cuma proyek yang IRR-nya di atas tingkat pengembalian yang ditentuin aja yang diterima.
Terus, kalau mau milih proyek dari beberapa pilihan, proyek yang nilai IRR-nya paling tinggi yang diambil.
Sekilas sih, cara IRR ini hampir sama kayak NPV dan bakal ngasilin kesimpulan yang sama.
Tapi, kenyataannya nggak gitu juga. Antara NPV sama IRR bisa aja ngasih kesimpulan yang beda soal layak atau nggaknya sebuah investasi.
Metode IRR ini ada kelemahannya juga, yaitu nggak ngitung biaya modal (WACC) sama tingkat reinvestasi di tingkat IRR yang nggak praktis. Makanya, dalam capital budgeting, dibikin deh teknik modified internal rate of return (MIRR).
Segitu dulu ya tulisan saya soal internal rate of return (IRR).
Stay safe and stay healthy. Take care!
